Как списать расходы на ремонт квартиры из налогов при аренде
Можно ли уменьшить налог на расходы по ремонту сдаваемой квартиры. При каких режимах налогообложения это возможно и как оформить документы.
title: "Как списать расходы на ремонт квартиры из налогов при аренде" description: "Можно ли уменьшить налог на расходы по ремонту сдаваемой квартиры. При каких режимах налогообложения это возможно и как оформить документы." date: "2026-04-10" author: "ArendIQ" tags: ["налоги", "расходы", "ремонт", "налоговый вычет"] seo: keywords: ["списать ремонт квартиры с налогов аренда", "расходы на ремонт арендодателя налог", "налоговый вычет ремонт сдаваемой квартиры"]
Как списать расходы на ремонт квартиры из налогов при аренде
Ремонт сдаваемой квартиры — это расход, который при определённых режимах налогообложения можно учесть и уменьшить сумму налога.
При каких режимах можно учесть расходы
| Режим | Возможность учесть расходы |
|---|---|
| НПД (самозанятый) | Нет — расходы не учитываются, ставка 4% от дохода |
| НДФЛ с профвычетом | Да (только для ИП на ОСНО) |
| УСН «Доходы минус расходы» | Да — расходы уменьшают базу |
| УСН «Доходы» | Нет — только 6% от дохода |
| НДФЛ физлица | Нет — нельзя уменьшить на расходы |
Вывод: для большинства арендодателей-физлиц на НПД или НДФЛ списать ремонт в счёт налога нельзя.
Когда ремонт всё-таки поможет
Вариант 1: ИП на УСН «Доходы минус расходы» (15%)
Если вы ИП и выбрали режим «доходы минус расходы», расходы на ремонт учитываются при условии:
- Ремонт непосредственно связан с коммерческой деятельностью (арендой)
- Расходы документально подтверждены (чеки, договоры с подрядчиком)
- Расходы экономически обоснованы
Пример:
- Доход от аренды: 600 000 ₽/год
- Расходы на ремонт: 80 000 ₽
- Налогооблагаемая база: 600 000 − 80 000 = 520 000 ₽
- Налог УСН 15%: 78 000 ₽ (вместо 90 000 ₽)
Экономия: 12 000 ₽.
Но учтите: страховые взносы ~49 500 ₽ + административная нагрузка ИП. Часто НПД 4% без вычетов выгоднее, чем УСН 15% с вычетами.
Вариант 2: Имущественный вычет при продаже
Если вы продадите квартиру в будущем, расходы на ремонт можно включить в стоимость объекта (документально подтверждённые). Это уменьшит налог при продаже.
Какие расходы можно учесть при УСН «Д−Р»
Учитываются:
- Материалы для ремонта (краска, обои, плитка)
- Работы подрядчиков по ремонту
- Замена сантехники, окон, дверей
- Приобретение мебели для сдачи (спорно, требует документов)
Не учитываются:
- Личные расходы (не связанные с арендой)
- Расходы без документального подтверждения
- Расходы на покупку квартиры (это капитальные расходы, учёт отдельный)
Документальное подтверждение расходов
Для налогового учёта нужны:
- Чеки и накладные на строительные материалы
- Договор с подрядчиком + акт выполненных работ
- Платёжные документы (банковская выписка, чеки оплаты)
При работе с физлицом-подрядчиком: договор + расписка о получении денег.
Важно: сохраняйте все документы минимум 4 года.
Почему НПД часто выгоднее несмотря на отсутствие вычетов
Сравним реальные суммы:
Арендодатель с доходом 480 000 ₽/год, ремонт 50 000 ₽:
| Режим | Налог | Взносы | Итого |
|---|---|---|---|
| НПД 4% | 19 200 ₽ | 0 | 19 200 ₽ |
| УСН 6% (ИП) | 28 800 ₽ | 49 500 ₽ | 49 800 ₽ (−28 800 взносы) = 49 500 |
| УСН 15% с вычетом | (480 000 − 50 000) × 15% = 64 500 ₽ | 49 500 ₽ | 85 500 ₽ |
НПД оказывается самым выгодным — даже без учёта расходов.
Расходы на мебель: как учесть
Если вы покупаете мебель специально для сдачи квартиры:
- При НПД — не влияет на налог
- При УСН «Д−Р» — учитывается как расход (если стоимость до 100 000 ₽, единовременно)
- При ОСН ИП — амортизация или единовременное списание
Советы по оптимизации
- Сохраняйте все чеки — даже на НПД. Пригодятся при продаже квартиры
- Разделите ремонт по типам: отделочные работы vs. капитальные улучшения
- Договор с подрядчиком всегда письменный — неважно физлицо или ИП
Информация носит общий характер. Для оптимизации налогов в конкретной ситуации рекомендуем консультацию налогового специалиста.